Lei do Inquilinato: Conheça os principais Deveres e Direitos do Inquilino

Postado em 05/08/2024 - Atualizado em 05/08/2024

A Lei Federal nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, rege todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil. Criada em 1991, esta lei tem como objetivo regulamentar os papéis de todos os envolvidos no processo de aluguel de imóveis, estabelecendo deveres e direitos do inquilino (locatário) e do proprietário (locador), além de definir a atuação das imobiliárias na intermediação dessa relação comercial. Em 2023, a lei foi atualizada e passou a ser conhecida como Nova Lei do Inquilinato, com alterações significativas, especialmente no processo de despejo de inquilinos inadimplentes.

Direitos e Deveres do Locador e Locatário

A seguir, apresentamos os pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, essenciais para quem está envolvido em um contrato de aluguel. Conhecer esses detalhes pode impactar diretamente sua jornada antes, durante e após o período de locação. É fundamental estar bem informado para evitar problemas futuros e garantir uma relação justa e equilibrada entre locador e locatário.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei Federal nº 8.245, em vigor desde 18 de outubro de 1991, serve como base para a elaboração de contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil, sejam eles residenciais ou comerciais. A lei busca equilibrar os interesses de ambas as partes envolvidas, proporcionando segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário.

Guia sobre a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato é um conjunto de normas que regulamenta as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. Ela define direitos e deveres de ambas as partes e estabelece regras para pagamento de aluguel, reajustes, rescisão de contrato, entre outras questões. É importante que tanto locadores quanto locatários estejam cientes dessas regras para garantir o cumprimento de suas obrigações e exercer seus direitos adequadamente.

Imóveis Não Cobertos pela Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato não abrange imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e similares. Estes são regulados pelo Código Civil e outras leis especiais. Portanto, é crucial entender quais tipos de imóveis estão fora do escopo dessa legislação para evitar mal-entendidos e garantir que todas as partes envolvidas estejam cientes de suas responsabilidades legais.

Direitos do Inquilino Segundo a Lei do Inquilinato

1. Receber o Imóvel em Plenas Condições de Uso: O proprietário deve garantir que o imóvel esteja em perfeitas condições de habitação na entrega das chaves, com uma vistoria de entrada detalhada e o mais importante, assinada por todos os envolvidos. Essa vistoria é fundamental para documentar o estado do imóvel e evitar disputas futuras sobre possíveis danos ou reparos necessários.

2. Não Pagar Despesas Extras do Condomínio: O inquilino é responsável pela taxa ordinária mensal do condomínio, que cobre custos de manutenção diária, como limpeza, conservação e pequenas reparações. Despesas extraordinárias, como reformas estruturais ou melhorias significativas, são de responsabilidade do proprietário.

3. Ter Preferência na Compra do Imóvel: Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem preferência na compra, devendo ser notificado formalmente. Esse direito de preferência garante ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros, proporcionando maior segurança e estabilidade.

4. Receber de Volta o Dinheiro Gasto em Benfeitorias: Benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo inquilino, com ou sem autorização do proprietário, devem ser reembolsadas. Essas benfeitorias podem incluir reparos essenciais para manter o imóvel habitável ou melhorias que aumentem a funcionalidade do espaço.

Somente as benfeitorias necessárias são reembolsadas independente de autorização do proprietário. As benfeitorias úteis e voluptuárias somente são reembolsadas quando autorizadas. O contrato de locação pode estipular de antemão se haverá ressarcimento ou não nestes casos, sendo que as necessárias não podem deixar de ser realizadas por se tratarem de benfeitorias que viabilizam a continuidade da locação.

As benfeitorias podem ser de 3 categorias: as necessárias (àquelas indispensáveis para conservação do imóvel, ou para se evitar que o bem se deteriore, visando preservar as condições do bem, tal como no início da locação), úteis (ampliam a funcionalidade do imóvel) e voluptuárias (são as de mero deleite ou recreio – aformoseamento).

5. Quebra de Contrato de Aluguel: O inquilino pode pedir a rescisão antecipada do contrato de locação a qualquer momento, com ou sem aviso prévio de 30 dias, sujeito a condições contratuais. É importante entender as implicações financeiras e legais desse processo, como possíveis multas e requisitos de notificação.

Essa rescisão antecipada do contrato pode ocorrer tanto pelo locador, quanto pelo locatário e correspondem as hipóteses em que, por diferentes motivos, uma das partes não cumpre com algumas das cláusulas do contrato de locação. Normalmente, as situações que viabilizam a “quebra do contrato” estão relacionadas a cobrança de multa e exigem prévia notificação da outra parte. É preciso se atentar às cláusulas do contrato de locação que preveêm esses tipos de situações para entender as complicações financeiras e jurídicas do encerramento antecipado do contrato.

Deveres do Inquilino Segundo a Lei do Inquilinato

1. Pagamento em Dia do Aluguel e Outras Despesas: O principal dever do inquilino é o pagamento pontual do aluguel e outras despesas, como IPTU, condomínio e seguro contra incêndio. A pontualidade nos pagamentos é essencial para manter uma relação de confiança com o locador e evitar ações legais.

2. Usar o Imóvel Apenas para Moradia: O imóvel deve ser usado conforme a finalidade estabelecida no contrato, sem sublocação não autorizada. O uso inadequado do imóvel pode resultar em rescisão do contrato e outras penalidades.

3. Devolver o Imóvel no Mesmo Estado: Ao término do contrato, o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, exceto por desgaste natural. A vistoria de saída serve para verificar se o imóvel está em condições adequadas e se há necessidade de reparos adicionais, conforme o estado do imóvel apurado na vistoria de entrada.

4. Informar Danos Imediatamente ao Proprietário: Danos ou defeitos no imóvel devem ser comunicados ao proprietário imediatamente. A comunicação rápida é crucial para a realização de reparos em tempo hábil e para evitar agravamento de problemas estruturais.

5. Pagar Despesas de Serviços Consumidos: Contas de consumo, como luz, gás e água, são de responsabilidade do inquilino. Essas despesas devem ser quitadas antes da desocupação do imóvel para evitar complicações legais.

6. Cumprir as Regras do Condomínio: O inquilino deve seguir as regras do condomínio e arcar com multas e punições por descumprimento. O respeito às normas condominiais é fundamental para a convivência harmoniosa entre todos os moradores.

Reajuste de Aluguel

O valor do aluguel deve ser acordado entre locador e locatário, com reajustes anuais conforme índice acordado, como o IPCA ou IGP-M. O reajuste anual é uma prática comum no mercado imobiliário para manter o valor do aluguel alinhado com a inflação e outras variáveis econômicas.

O IGP-M é o principal índice de reajuste do aluguel utilizado nos contratos de locação atualmente.

Desocupação do Imóvel

O proprietário só pode pedir a desocupação do imóvel por motivos legais, previstos na Lei do Inquilinato, ou por infração às cláusulas do contrato de locação, como falta de pagamento, falta de garantia/fiador ou destinação diversa do imóvel, por exemplo. A ação de despejo é o mecanismo legal utilizado para reaver a posse do imóvel nos casos de violação do contrato ou nas hipóteses previstas em na lei.

Desastres Naturais e Reparos

Em caso de danos por desastres naturais, o proprietário é responsável pelos reparos estruturais, exceto se o contrato estipular o contrário. É importante que o contrato de locação especifique claramente as responsabilidades de cada parte em situações de emergência.

Processos de Despejo

Nos casos de descumprimento contratual, seja por pagamento ou infração, o proprietário pode entrar com ação de despejo. A Ucred auxilia neste processo, tornando-o mais rápido e eficiente. A empresa oferece suporte jurídico e administrativo para garantir que os direitos do locador sejam protegidos.

Contratos de Locação pela Ucred

A Ucred facilita a locação de imóveis, reduzindo burocracias e garantindo a conformidade com a Lei do Inquilinato. Oferecemos suporte completo, desde a negociação de condições contratuais até a gestão de garantias como o Seguro Fiança. Nossos contratos são padronizados para garantir segurança e transparência para as partes envolvida  (inquilinos e imobiliárias).

Para mais informações sobre a Lei do Inquilinato e como alugar um imóvel com a Ucred, visite nosso site e conte com a maior plataforma de moradia do país. A Ucred está comprometida em proporcionar uma experiência de locação simplificada e segura, alinhada com as melhores práticas do mercado imobiliário.